Минстрой готовит изменение правил работы на строительном рынке — в виде поправок в Градкодекс. Их содержание и смысл комментируют наши эксперты:

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»
С одной стороны, покупка готового жилья имеет свои преимущества, так как недостроя и обманутых дольщиков точно не будет. Более того, покупатель может сделать гораздо более объективный выбор, когда можно будет подняться в квартиру, а не просто увидеть планировку в бумажной стадии. Но с другой стороны, данное нововведение влечет за собой и негативные последствия. Сейчас банк на начальном этапе девелоперского проекта предлагает застройщикам проектное финансирование на уровне 25-30% (т.н. bridge-финансирование) для покрытия первоначальных потребностей. Остальную сумму девелопер получает уже непосредственно от продажи квартир в комплексе. Как один их вариантов возможных нововведений обсуждается обязательное наличие у застройщика банковской гарантии.

В результате перед застройщиком в будущем встанет задача найти банк, готовый предоставить банковскую гарантию на оставшиеся 70% стоимости проекта. Однако любая деятельность третьих лиц имеет свои издержки и девелоперу придется заложить в свою финансовую модель проекта стоимость пользования этой гарантией, а также стоимость услуг надзора целевого использования средств. Будем надеяться, что данные издержки не будут значительны и не окажут настолько сильного воздействия, что, например, девелоперу придется снижать классность своего объекта или значительно повышать стоимость.
Таким образом, полная отмена схемы долевого строительства выгодна, во-первых, властям, во-вторых – банкам, в-третьих, крупным застройщикам. Если застройщик не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками, в ситуацию обязано вмешаться государство в лице своих надзорных органов, прокуратуры, суда и т.д. Внесение поправок в 214-ФЗ позволит ему застраховаться от появления «обманутых дольщиков», что особенно актуально накануне выборов. Что касается банков, то они смогут еще больше заработать, кредитуя как застройщиков, так и покупателей. Очевидно, что выиграют и крупные девелоперы: только они смогут позволить себе реализовывать готовые объекты. Остальные, не обладая ни значительными ресурсами, ни серьезными финансовыми партнерами, сойдут с дистанции, так как окупаемость проектов будет стремиться к нулю. Платить же за вносимые в 214-ФЗ поправки придется потребителю. Цены на готовые объекты всегда выше, чем на этапе строительства, а в связи с тем, что расходы застройщика будут только возрастать, конечная стоимость жилья также увеличится.
Например, на сегодняшний день обычная доля заемных средств застройщика к средствам, полученным от продажи квартир составляет примерно 60/40. Соответственно, после поправок к 214-ФЗ застройщики лишатся возможности заработать эти 40%. При этом банк со ставкой по кредиту в 16% и среднем периоде пользования займом в один год, сможет увеличить свою прибыль примерно на 6,4%. Примерно столько же будет переплачивать ежегодно и покупатель.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки»
На мой взгляд, инициатива отмены договоров долевого участия (ДДУ) связана, прежде всего, с падением спроса в начале этого года. Именно тогда власти пришли к пониманию, что 214-ФЗ не сможет в полной мере защитить дольщиков в случае банкротства девелопера. Поэтому государство и решило пойти наиболее радикальным, но уже стопроцентным методом, и вовсе отменить ДДУ.
Тем не менее, я думаю, что идея полного ухода от ДДУ может быть реализуема только в том случае, если банки все-таки смогут предоставить выгодный кредит застройщикам, поскольку сегодняшние 15-20% годовых приведут либо к сокращению маржи застройщиков, либо к значительному увеличению стоимости квадратного метра. Так как первый вариант приведет к нерентабельности бизнеса, скорее всего, девелоперы переложат переплату по кредиту на покупателей. Однако не все так просто – сегодня рынок находится в более или менее равновесном положении, чтобы говорить о возможном повышении цены квадратного метра на 15-30%. Люди просто перестанут покупать жилье, поскольку не смогут оплачивать ипотечный кредит. Я думаю, что власти предусмотрели такой вариант развития событий и поэтому, на мой взгляд, отмены ДДУ не произойдет. Изменится сама схема покупки на этапе строительства, а именно, как это выло озвучено в качестве одного из вариантов – будет привлечена третья контролирующая сторона в лице банка. На мой взгляд, прерогатива контроля средств кредитными учреждениями имеет место быть. Во времена экономической нестабильности люди, скорее всего, будут доверять деньги крупнейшим банкам, таким как Сбербанк или ВТБ. Однако увеличение цепочки «дольщик-застройщик» до «дольщик-банк-застройщик» усложняет механизм покупки, что в свою очередь приведет к бюрократическим проволочкам и административным издержкам. Гораздо более простой, на мой взгляд, выход – это обязать девелоперов иметь банковскую гарантию, полностью покрывающую сумму денежных обязательств, а не вводить третьего участника в схему покупки квартиры.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»
На сегодняшний день вся шумиха, поднятая в прессе по поводу возможной отмены ДДУ, по сути, является «сотрясанием воздуха», не имеющая под собой никаких оснований. На этой неделе стало известно, что московские чиновники не поддерживают инициативу подмосковных властей ухода от ДДУ. Власти Москвы предлагают ввести обязательные требования к собственному капиталу застройщиков, а именно – наличие девелоперов, привлекающих средства дольщиков, собственных средств в размере от 300 миллионов рублей до 1 миллиарда рублей. Поэтому рассуждать об отмене ДДУ можно бесконечно, только не факт, что это вообще имеет смысл, пока конкретный законопроект не будет вынесен на обсуждение.
Тем не менее, судя по отрывочным заявлениям властей, пока есть три сценария дальнейшего развития событий. Первый из них – покупка квартиры на стадии строительства, т.е. договор долевого участия будет по-прежнему заключаться, однако в схему продажи включат третью сторону – банк. Средства дольщиков будут аккумулироваться на спецсчете в кредитном учреждении. Девелопер в этом случае не сможет пользоваться, по сути, беспроцентными средствами дольщиков. При этом также обсуждается вопрос выдачи денег, полученных от дольщиков, застройщику под небольшой процент, т.е. девелопер сможет получить дешевый кредит на строительство. В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет, либо он будет незначительным. Фактически, преобразование схемы покупки «дольщик-застройщик» до «дольщик-банк-застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным. У девелопера уже не будет возможности использовать средства покупателей по нецелевому назначению. В случае принятия таких поправок деньги застройщику, вероятно, будут перечисляться контролирующим органом, а именно банком.
Второй вариант обсуждаемых поправок – отказ от договоров долевого участия и продажа только готового жилья. Однако в данной схеме пока не обозначена возможность получения застройщиком льготного кредита. Ведь дольщиков, а значит и денежных поступлений в банк, не будет. Поэтому пока сложно сказать, смогут ли власти при отказе от ДДУ предоставить проектное финансирование по небольшим ставкам или же девелоперам придется брать кредит по рыночным условиям — под 15-20% годовых. Во втором случае, вероятно, нас ждет значительное падение спроса, поскольку вряд ли за зарплаты населения «проиндексируются» на 20-30%, а именно на столько может увеличиться стоимость квартир в результате нововведений.
Третий обсуждаемый вариант — обязательное наличие у застройщика банковской гарантии на сумму, покрывающую бюджета проекта. То есть банк будет нести ответственность за все финансовые обязательства девелопера в случае необходимости. Однако пока не ясно, как это отразится на себестоимости проекта. Очевидно, что дать гарантию смогут только крупнейшие банки. Кроме того, остаются открытыми вопросы о размерах комиссий и стоимости предоставления сопутствующих услуг девелоперу. Вероятно, это тоже приведет к росту стоимости «квадрата».

Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп»

Эти изменения обоснованы, они позволяют, наконец, уйти от, фактически, «лоскутного» планирования через ГПЗУ к комплексному и единообразному градостроительному планированию во всех регионах страны. Сейчас ГПЗУ во многих городах позволяет застройщикам согласовывать проекты в обход норм по обеспечению инженерной, социальной, транспортной инфраструктурой. В соответствии с инициативой,строительство будет осуществляться на основании генерального плана, как основного и приоритетного плана развития города. С одной стороны, такой подход может стать нагрузкой на себестоимость строительства, но с другой – он должен гарантировать участникам строительства стабильность градостроительных подходов, информировать их о потенциале той или иной локации или объекта недвижимости, о мощностях, необходимых для беспроблемного введения объектов в эксплуатацию, о дефиците социальной инфраструктуры, и том объеме социальной нагрузки, которая может лечь на девелопера. Для потребителей (покупателей жилья) – это гарантия покупки не просто квадратных метров, но недвижимости, которая не ломает и нагружает существующую жилую среду, а создает новую среду для жизни – комфортную и удобную.

Олег Иванов, председатель Совета НП «ЖКХ Контроль Московской области», руководитель Центра урегулирования социальных конфликтов

Проблема неконтролируемой застройки территорий традиционно стоит очень остро в регионах, примыкающих к крупным мегаполисам, в частности, в Московской, Ленинградской областях. Очевидно, что такая застройка, если она не сопровождается строительством необходимых объектов инфраструктуры (поликлиник, детских садов, школ, больниц, библиотек, кинотеатров и т.д.) приводит к нарастанию социальной напряженности. Во многом сложившаяся ситуация обусловлена отсутствием или недолжной реализацией единой политики в сфере территориального планирования и развития. Кстати, именно поэтому в Подмосковье было принято решение о передаче большинства полномочий в сфере градостроительства с местного уровня на региональный.

С одной стороны, принятие закона, который позволит создать комфортную социальную среду для жителей новостроек, можно только приветствовать. Другое дело, как будет реализована эта инициатива. Так, вызывает определенные вопросы сама идея отмены градостроительных планов земельных участков (ГПЗУ), — даже с учетом 2-летнего переходного периода, который предусматривается для вступления закона в силу. В частности, в отличие от поправок в ГПЗУ, изменения в генплан должны в обязательном порядке выноситься на публичные слушания. По сути, отмена ГПЗУ и более тщательная детализация генпланов приведет к бесконечным публичным слушаниям при любых, даже минимальных изменениях в планировке. Процедуры внесения изменений в генплан и, соответственно, выдачи разрешительной документации станут максимально затянутыми; активизируется коррупционный фактор. Словом, идея законопроекта понятна, но здесь важно правильно её реализовать, не наломать дров. Полагаю, что Минстрой и Правительство РФ неспеша всё рассмотрят и доведут документ до ума. Также очень надеюсь, что текст законопроекта в ближайшее время будет доступен для экспертов и общественности для широкого обсуждения.