Цены на недвижимость в России уже несколько месяцев снижаются. Какова ситуация по секторам недвижимости? Как долго продлится снижение? Комментируют наши эксперты.

Екатерина Румянцева, председатель совета директоров Kalinka Group

В сегменте элитного жилья резкого снижения или увеличения покупательской активности мы не наблюдаем. Просмотры объектов идут в обычном режиме. Принятие решения о покупке или продаже в сегменте элитного жилья принимается в индивидуальном порядке, в зависимости от личной ситуации и цели покупки или продажи. И если у клиента есть необходимость в приобретении жилья сегодня, покупатели размораживают свои рублевые сбережения и покупают недвижимость. Те, кто планировал приобретение жилья – не откладывают свое решение, да и застройщики предлагали хорошие финансовые условия при покупке, зачастую – в индивидуальном порядке с покупателем.
По нашей оценке, при падении рубля рынок недвижимости не будет следовать за ним вниз. Резкие скачки курса валют конца прошлого года показали, что падение цен произошло только на долларовые объекты. Рублевые же, наоборот, после непродолжительной стагнации в динамике, через полтора-два месяца показали рост цен, который продолжался по сей день в среднем на 3-10% в месяц, в зависимости от стадии строительства объекта и его концепции. Сегодня более половины элитных новостроек перешли на рублевые цены, исключение составляют лишь объекты самого высокого ценового сегмента – класса de luxe. В некоторых наиболее успешных проектах, экспонируемых в российской валюте, стоимость квадратного метра с начала года выросла до 20%. Например, за последние три месяца стоимость квадратного метра жилья в ЖК «Воробьев дом» корректировалась в сторону повышения несколько раз, очередное повышение стоимости квадратного метра в этом проекте ожидается с сентября.

Николай Вечер, вице-президент и партнер GVA Sawyer
Снижение цен в данный отрезок времени характерно исключительно для всех секторов рынка недвижимости. Но глубина и характер этого падения везде разные. Например, цены на жильё, в первую очередь, строящееся, упали незначительно в пределах 5%, максимум 7-9%, зато существенно упали объёмы продаж — до 40-50%. Вторичный рынок жилья вообще встал, потому что продавцы не хотят замечать ситуацию за окном и ждут своего «настоящего» покупателя, а покупатели не желают переплачивать.
Цены на строящуюся коммерческую недвижимость не просто упали, а исчезли вовсе — спрос сократился до нуля. А арендные ставки просели на 15% по торговле и примерно на такую же величину по офисам. Но тут всё сложнее, чем на рынке жилья: на развитых рынках коммерческой недвижимости — в Москве и отчасти в Петербурге — цены номинированы в валюте и поэтому на них слабо повлиял нынешний девальвационный скачок. Единственное о чем вообще может речь, это об установлении некоего специального «договорного» курса, поскольку скачок был всё-таки значительным и надо как-то сгладить его последствия. Кроме того, рынок однозначно стал рынком покупателя и продавцы стремятся максимально учесть его пожелания. А в регионах продаж коммерческой недвижимости практически и не было, либо были единичные сделки, в которых одной из сторон выступала какая-нибудь столичная компания. Сейчас эти компании ориентируются на «домашний» рынок, учитывая локальную специфику отсутствия капитала в регионах.
Как долго это продлится? Как говорил профессор Е.Ясин, вопрос настолько хорош, что лучше его не портить своим ответом. Скажу только, что в такой сырьевой экономике, как наша, цены на всё, включая инвестиции, зависят только от одного фактора — мировых цен на нефть. Пока они снижаются, наша экономика плачет. Другое дело, что пока никому не удалось установить зависимость какого-либо индикатора цен на недвижимость от цен на нефть, но качественно эта связь очевидна. Так что рекомендую следить за нефтью на мировых биржевых площадках.

Елизавета Некрасова, генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have
Однозначного тренда на понижение цен сейчас нет. Да, в большинстве проектов цены понемногу снижаются, чтобы поддержать спрос. Например, в сегменте premium было снижение цен в комплексах «Литератор», «Рассвет Loft Studio», «Пречистенка, 13». Однако в ряде проектов, например, в Knightsbridge Private Park, «Садовых Кварталах», несмотря на кризис, цены растут – это происходит как из-за повышения стадии готовности, так и вследствие инфляции, роста стоимости и сложности получения заемных денег. Как правило, цены понижают на высокой стадии готовности, когда почти все квартиры проданы и нужно реализовать последние предложения, либо остались нераспроданными многокомнатные квартиры с большим бюджетом покупки. Рассматривая варианты со снижением цен нужно быть внимательным: часто девелоперы скидки дают на неликвидные варианты – с плохим видом, неудачной планировкой и т.д. Покупателям стоит помнить, что если вы приходите с живыми деньгами и готовы оплатить полную стоимость квартиры, почти все застройщики дадут вам скидку 10-15%, а в отдельных случаях и до 25% от цены по прайсу.
В ближайшие 1-2 года оснований для роста цен я не вижу. Уже сейчас предложение на рынке превышает спрос, при этом продолжают выходить новые объемы жилья в проектах, реализацию которых начали 1,5-2 года назад. При этом роста спроса не наблюдается. Если верить последнему отчету Минэкономразвития, Москва и Московская область стали лидерами по падению промышленного производства: на 12,8% и 13,3% за I полугодие 2015 соответственно. Продолжается снижение в обрабатывающих отраслях и сфере услуг, сокращается количество рабочих мест, по данным Росстата реальные доходы москвичей за год упали на 9,2%. Объемы иностранных инвестиций также будут продолжать падать, так как это длительный и инерционный процесс. Не очень хорошо себя чувствует банковская сфера из-за ограничения доступа к дешевым долгосрочным кредитам и роста количества просроченных долгов. Надеяться на рост спроса в такой ситуации не приходится, прохождение дна и восстановление рынка прогнозировать в сложившихся условиях невозможно.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

Действительно, этим летом мы наблюдаем снижение цен на недвижимость, причем во всех трех сегментах, однако ни о каком глобальном падении речь не идет. По нашим подсчетам, средняя цена квадратного метра в сегменте новостроек эконом-класса по итогам июля составила 159 100 руб., по сравнению с прошлым месяцем она сократилась на 1%. В единичных, менее ликвидных проектах было зафиксировано прямое снижение цен.
В бизнес-классе по итогам первого полугодия средневзвешенная цена уменьшилась на 0,7% – до 242 060 руб. Относительно первого квартала снижение составило 4,1%, причиной чему послужил выход большого объема нового предложения с более доступным по рынку уровнем цен. В частности, заметную роль сыграло поступление в продажу около 800 квартир в ЖК «Хорошёвский» со средней ценой 179 500 руб./кв.м.
В элитном классе по итогам первого полугодия средняя цена квадратного метра составила 668 600 руб. за кв. м., что на 1% ниже, чем в конце прошлого года и на 13% – чем первом квартале 2015 года. По итогам полугодия более, чем в 10 проектах было зафиксировано прямое снижение цен вне зависимости от валюты.
Причем стоит отметить, что в большинстве проектов (за исключением элитного класса) не происходило прямого снижения стоимости, а предоставлялись скидки. Например, более чем в 62% ЖК эконом- и комфорт-класса предлагаются специальные акции. В бизнес-классе акции действовали в 48% проектах, а в элитном сегменте — 19,6%. Однако необходимо понимать, что речь идет об индивидуальных дисконтах, размеры которых обсуждаются при личной встрече и предметном интересе к объекту.
Во второй половине года вряд ли стоит ожидать увеличения стоимости квадратного метра во всех сегментах. Если это и произойдет, то, скорее всего, будет связано с повышением стадии строительной готовности проекта. При этом не стоит ждать и падения стоимости. Вероятно, застройщики продолжат свою маркетинговую политику и будут привлекать покупателей дисконтами, которые могут достигать 15%. Помимо этого свою роль в ценообразовании сыграют и новые проекты, которые выйдут на рынок, вероятно, с дисконтом до 10%, что также может скорректировать стоимость в сторону ее снижения.

Анна Левитова, управляющий партнер международного агентства недвижимости W1 Evans

Падение цен на недвижимость наблюдается во всех секторах, как жилом, так и коммерческом. Для того, чтобы росли цены на недвижимость, экономика страны должна расти, кколичество людей, у которых есть средства на покупку недвижимости или средства для инвестиций. Сейчас у нас экономика не растет, количество инвестиций в экономику резко уменьшилось. Это связано с тем, что производство нефти в мире растет, а потребление не растет или растет недостаточно быстро. США больше не являются импортерами нефти, экономика Китая замедляется и тоже снижает потребление нефти, поэтому мы будем видеть долгий период низких цен на нефть и обнищания россиян.

К сожалению, снижение цен на недвижимость, резкое в долларах (на фоне неизбежного снижения падения курса рубля к доллару) и постепенное в рублях (на фоне снижения покупательной способности и доходов россиян). Цены на аренду тоже упали и продолжат снижение, поскольку доходоы арендаторов и их колучество также уменьшилось.
Никаких сроков предполагаемого улучшения ситуации назвать нельзя, поскольку для того, чтобы ситуация изменилась, в стране должны произойти существенные изменения: мы должны избавиться от нефтяной зависимости, создать современную, открытую и диверсифецированнуп экономику. Надежд на рост цен на нефть в обозримом будущем практически нет: с Ирана снято эмбарго, война и хаос на Ближнем Востоке на цены не влияют, эчергоемкость развитых стран снижается с переходом на возобновляемые технологии, а экономики развивающихся стран не растут и не потребляют больше нефти. Никакого движения к движения в сторону реформ нет, вместо реформ, к сожалению, мы видим укрепление изоляционизма и национализма, раскручивание новых крупных уголовных дел, дальнейшее ухудшение инвестиционного климата. Пока рубль дешевеет, экономика не растет и остается сырьевой, зависимой от цен на нефть, ничего не может улучшится, поэтому россияне продолжат беднеть, покупать квартиры будут еще реже, чем сегодня. Единственным покупателем коммерческих объектов будет государство или чиновники. До тех пор пока экономика страны не восстановится, к чему сегодня нет никаких предпосылок, это состояние рынка сохранится.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE
Говоря о падении цен на недвижимость, следует различать два различных состояния: рублевое и долларовое.
В рублях падение цен достаточно ограничено или вообще отсутствует в зависимости от ликвидности объекта. Ослабление рубля и следующая за ним инфляция выступают достаточно сильными препятствиями для системного снижения рублевых цен. Этот индикатор будет падать в 2-х случаях: углубления снижения ВВП и доходов населения, а риски этого сценария растут, и критической ситуации с ликвидностью у отдельных девелоперов. Пока все же более вероятным является инфляционный сценарий, в рамках которого цены в рублях падать не будут. Тем не менее, если ВВП в IV квартале 2015 года будет падать более, чем на 4%, т.е. сценарий хотя бы нулевого роста в 2016 году будет отменен, то мы, вероятно, сможем увидеть и снижение рублевых цен.
Если говорить в долларовом выражении, то с начала кризиса долларовая стоимость активов уменьшилась на 40-50%. В III квартале она снижается еще на 10-15%. Данный показатель будет продолжать падать в случае сохранения тенденции ослабления рубля, и наоборот – вырастет, если рубль будет укрепляться. В текущих условиях долларовая цена стала простой производной от рублевой цены и курса доллара, а не самостоятельным индикатором.
Текущая волатильность цен и курсов снизится только в тогда, когда стабилизируется динамика цен на нефть, падение которых с начала июля 2015 года вновь стало отвесным. Для этого надо, чтобы усилились перспективы экономического роста в Китае и наблюдалось существенное снижение дневной добычи нефти в США за счет сокращения сланцевых проектов. Пока не появятся данные индикаторы, цена на нефть, вероятнее всего, будет продолжать падать.

Владимир В. Турман, ведущий эксперт по коммерциализации инноваций, научный руководитель НП “Ресурсный Центр Развития Бизнеса”

Упадут или не упадут цены на недвижимость? А, может, взлетят? Здесь приходится признать, что в сегодняшней ситуации (санкции Запада, нестабильность курса рубля, увеличение цен в других сферах жизни и т.д.) на эти вопросы не решится однозначно ответить даже самый потомственный экстрасенс! Да, время от времени появляется информация, что где-то понизились цены, например, на аренду жилья. Но в то же время, откуда ни возьмись, прилетают вести, что кто-то купил жильё втридорога (цену повысили незадолго до покупки) и готов был заплатить даже больше! А общей картины как не было, так и нет.

Это, однако, не значит, что цены на недвижимость не подчиняются никаким закономерностям и живут какой-то своей, никому неведомой жизнью. Рынок в этой отрасли развивается циклично. Циклично изменяются здесь и цены. Они, словно танцоры, в вечном танце на кривой взаимосвязи экономического цикла и многофакторного цикла рынка недвижимости. И нам бы очень хотелось разобраться, что же означают эти загадочные «движения»! Может, тогда мы могли бы воспользоваться этим знанием в такой непростой жизненной ситуации, как кризис (например, купили бы квартиру по дешёвке). А так, вообще, мало что понятно! Но не будем винить этих «танцоров». На самом деле они «танцуют» виртуозно. А нам сейчас просто стоит запастись терпением и чуть-чуть подождать. Иначе говоря, для получения искомой закономерности необходимо достаточное время. В данный момент мы находимся в переходной точке упомянутой кривой, в которой пока не известен дальнейший ход событий. И самые важные выводы ждут нас только впереди. Будем форсировать вопрос или подождём? Каждый решает сам. Я же отвечу слоганом. Сделай паузу – не мешай ценам танцевать!