Первый вице-премьер (курирующий развитие рынков) Игорь Шувалов рекомендует покупать недвижимость «прямо сейчас». Обоснованный ли это совет? Комментируют наши эксперты: Сергей Шлома, Елизавета Конвей, Стас Николаев, Илья Утин, Константин Кузьмин, Тимур Нигматуллин, Андрей Арно, Мария Литинецкая.

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка компании «ИНКОМ-Недвижимость»

Очевидно, что рынок жилья сейчас – это рынок покупателя, на котором он чувствует себя королем и выбирает лучшие для себя варианты и наиболее оптимальные условия сделок. Абсолютно большинство сделок в сегменте массового жилья сегодня проходит с дисконтом. 78 % августовских продаж – это продажи со скидками. Средний размер дисконта – 10 %, в ряде случаев он доходит до 15 %, по некоторым позициям – до 20-25 %.

В целом, с учетом торга купить сегодня можно на 10-20 % дешевле, чем в год назад. В самом выгодном положении при этом находятся обладатели долларовых накоплений – те граждане, которые в свое время конвертировали деньги, достаточные для покупки недвижимости, в доллары. В связи с очередным этапом ослаблением рубля, сегодня они имеют возможность приобрести жилье на условиях, которые были недоступны им еще три месяца назад. По нашим подсчетам, человек, который в мае перевел в доллары сумму, эквивалентную стоимости однокомнатной квартиры в спальном районе столицы, сейчас, выйдя в рубли, может смело подбирать себе «двушку». Либо – объект с иными более высокими потребительскими характеристиками: в лучшем районе, более высокого статуса, с высококлассным ремонтом и т. д. Все это – без дополнительных вложений, на одной только разнице курса.

При этом августовский виток ослабления рубля отозвался на вторичном рынке массового жилья увеличением количества звонков по выставленным на продажу объектам на 10-15 %, по сравнению с началом месяца. Это пока потенциальный спрос, который только сейчас начинает трансформироваться в авансы и сделки, и понятно, что в первую очередь он коснется самых ликвидных предложений.

Так что да – тем людям, у которых действительно существует актуальная потребность в решении жилищных вопросов, я тоже рекомендовал бы действовать сейчас – когда условия и выбор на рынке жилья максимально благоприятствуют покупателю. Я не разделяю ожиданий беспрецедентного снижения стоимости жилья до конца года. По нашим оценкам, слабый российская валюта поддержит рублевые цены, оставив их примерно на сегодняшнем уровне.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости компании Colliers International в Санкт-Петербурге

Что касается того, насколько текущие условия оптимальны для покупки жилья, то я, пожалуй, соглашусь с Игорем Шуваловым, но с одной оговоркой. Сейчас условия для приобретения жилья действительно благоприятные, но только в том случае, когда речь идет о квартире в готовом доме либо в доме на завершающей стадии строительства, близкой к вводу в эксплуатацию. Вложения в проекты на начальных этапах строительства могут быть в текущей ситуации сопряжены с серьезным риском.

Стас Николаев, pr-менеджер компании «Мелиор Строй»

Безусловно сейчас самое выгодное время для покупки недвижимости: особенно жилой в эконом- и комфорт-сегментах. Цены находятся на минимальном уровне и этой ситуацией лучше воспользоваться. Наиболее выгодными для покупки будут новостройки на этапе котлована, особенно если это не типовые проекты: квартиру в малоэтажном поселке в лесу будет продать гораздо легче, чем такую же квартиру в «высотке» в ближайшем населенном пункте. Также если говорить о Москве и Московской области, то наиболее выгодные для инвестиций проекты расположены около границ Новой Москвы. Их цена ниже, чем внутри границы, но при этом жильцы смогут пользоваться всей транспортной инфраструктурой Новой Москвы.

Илья Утин, генеральный директор строительной компании BVH

К сожалению, в этом году произошел спад на рынке недвижимости в связи с сокращением доходов, а стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья растет. Застройщики вводят различные скидки и акции, дают покупателям больше времени на рассрочку. Снижение цен можно ожидать только на ликвидные объекты. Стоит отметить, что есть опасения по поводу демпинга со стороны застройщиков. Полагается, что именно он может привести к возникновению новой волны обманутых дольщиков, поэтому некоторые потенциальные покупатели предпочитают повременить с покупкой недвижимости до лучших времен. В настоящее время решающую роль на рынке недвижимости отводят именно малоэтажному строительству, как главному механизму по выходу из сложной экономической ситуации. Однако такие риски необоснованно считаются более высокими, чем в многоквартирных домах. Мы считаем, что главная цель застройщиков – заинтересовать покупателя в выборе их компании и доказать правильность его решения.

Константин Кузьмин, маркетолог компании ЭТАЖИ (Кемерово)

Предпочтения покупателей склоняются к вторичному рынку жилья.
На это влияют три основных фактора. Во-первых, снижение стоимости квартир от собственников. Сейчас продавцы охотно снижают стоимость своих квартир. Доступная цена – важный критерий, чтобы быстро продать недвижимость.
Во-вторых, снижение ипотечных ставок на вторичку. Например, у Сбербанка минимальная процентная ставка от 12,5%. Осенью ставки понизятся еще.
И, в-третьих, это высокие цены на новостройки и нежелание застройщиков уступать в цене. Как следствие, аудитория уходит из сегмента новостроек в сегмент вторички. Сейчас на рынке недвижимости условия по сделке диктует покупатель, так как предложение превышает спрос. Покупатели стали более капризны, более избирательны, более требовательны. Поэтому в среднем и увеличился срок сделки, если раньше на это уходило две недели, то теперь три и более.
Чтобы не прогадать с выбором, нужно понять кто продавец. Я выделяю три типа.
Первый тип – это собственник, который хочет продать квартиру срочно, либо продать чтоб купить другую недвижимость. Этот продавец ничего не теряет. При дешевой продаже есть дешевая покупка, при срочной продаже, есть деньги, которые он получил в реальный момент времени.
Второй тип — настоящие инвесторы. Те, кто купили недвижимость настолько дешево, что даже при неудачной перепродаже получат свою минимальную маржу. Хотя такие люди уже давно забрали деньги из недвижимости и вложили их в валюту.
И третий тип — самый интересный, — псевдо-инвесторы. К ним относятся те, кто в кризис в декабре покупал телевизоры, машины, и квартиры. Вот эти люди понесут убытки, даже можно сказать, что уже понесли.
Словом, нужно покупать у продавцов первого и третьего типа, тогда точно не прогадаешь.

Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»

Как показала практика, инвестиции в жилую недвижимость не только не спасают от девальвации, но и не могут сохранить сбережения даже от обычной рублевой потребительской инфляции. Согласно официальной статистики, по итогам второго квартала 2015 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года рублевые цены на жилую недвижимость в РФ выросли менее чем на 5%. Это примерно в три раза ниже уровня потребительской инфляции за аналогичный период. В целом подобное поведение цен на недвижимость не вызывает удивления: они напрямую привязаны к арендным ставкам, а значит — к доходам населения, которые номинированы в рублях и снижаются на фоне ухудшения экономической конъюнктуры. Также, в отличие от, например, автомобилей, недвижимость нельзя экспортировать и продать за рубежом.

Учитывая вышесказанное, я бы не рекомендовал покупать недвижимость в инвестиционных целях. Однако, покупка может быть удачным решением в случае приобретения жилья для проживания за наличный расчет в крупных городах.

Андрей Арно, главный менеджер по развитию научно-технического сотрудничества Российского университета кооперации (Москва)

Если есть возможность, то покупка недвижимости сегодня — один из самых эффективных способов сохранения средств. Однако речь идет только о том жилье, которое уже построено или находится на финальной стадии строительства.
Главным фактором сейчас является себестоимость этого жилья. Её основная часть была сформирована еще до кризиса, соответственно, рост курса валют, вызвавший удорожание материалов, прошел «по касательной», не затронув основных затрат. Дома, которые строятся сейчас, наоборот, формируют основную часть себестоимости в условиях высокого курса валют и высоких цен. Это значит, что к моменту сдачи они будут стоить дороже, поскольку цена формируется, в том числе, на основе издержек и планируемой прибыли. Поэтому покупка готовой квартиры сейчас может обойтись дешевле, чем покупка через год – полтора по вполне объективным причинам.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»

На мой взгляд, совет первого зампреда Правительства РФ вполне своевременный и обоснованный. Уже сегодня очевидно, что осенью цены на жилье падать не будут. Во-первых, себестоимость строительства объектов растет. Во-вторых, стремясь привлечь покупателя, застройщики вынуждены вкладывать дополнительные средства для улучшения качества продукта, повышения его ликвидности.
Кроме того, в настоящее время покупателю предлагается довольно широкий выбор льготных программ кредитования. Это и ипотека с господдержкой (ставка – 11,4%), и разработанные банками собственные схемы субсидирования ставки (в результате процент по кредиту может быть снижен до 10,7-11%), и программы АИЖК (ставки 9,9-10,5%). Все эти программы имеют «срок годности». Поэтому данными предложениями было бы разумно воспользоваться, пока они действуют.