По итогам третьего квартала в Москве не было введено ни одного торгового центра. В чем причины резкого замедления роста торговых площадей? Комментируют наши эксперты: Валентин Гаврилов, Сергей Дядиченко, Андрей Волков, Михаил Горшихин.

Валентин Гаврилов, директор отдела исследований рынка CBRE

Обычный цикл девелопмента торгового центра охватывает порядка 2 — 3 лет. Это означает, что торговые проекты, в отличие, например, от складских, не могут быстро реагировать на изменение ситуации на рынке. В результате, нередко пик нового ввода ТРЦ приходится именно на кризисные годы. Так, например, было в 2008-2009 гг. К слову, та же картина имеет место и в рамках текущего кризиса.
Соответственно, отсутствие ввода новых объектов в III квартале не говорит о замедлении темпов роста предложения новой торговой недвижимости. В IV квартале мы можем увидеть на рынке порядка 150 — 200 тыс. кв. м новых торговых площадей, в результате чего годовой объем нового ввода составит 485 – 535 тыс. кв. м., что станет 2-м по величине показателем с 2010 года.
Более ярко замедление нового предложения проявится лишь в 2016 году, когда объем нового ввода может составить около 300 тыс. кв.м.

Сергея Дядиченко, генеральный директор сервиса для розничных сетей Wowworks

Основная причина – снижение покупательского спроса, в связи чем открывать новые магазины становится нецелесообразным. Ритейлеры, во-первых, не располагают лишними средствами, во-вторых, не готовы рисковать. В настоящее время, напротив, сохраняется тенденция к закрытию нерентабельных торговых точек, остаются лишь наиболее маржинальные.

Андрей Волков, руководитель nostrategy.ru

Как и по многим другим отраслям и рынкам, по девелоперскому рынку можно проводить аналогии с рынками более развитыми и конкурентными. В первую очередь, американским, во-вторую, европейским, далее — азиатским и арабским.
Конкуренция суровая штука, после ипотечного кризиса 2008 сотни тысяч американских домохозяйств разорились и перестали формировать платежеспособный спрос на товары и услуги, потребляемые на территории торговых центров, построенных специально для них. И так получилось, что сотни тысяч метров высококачественной недвижимости разом стали ненужны. Вот так в раз всё закончилось. Которые сегодня никак не используются, даже в качестве складов. Расходы (ОРЕХ) на содержание велики, и некоторые управляющие компании или банки, к которым перешли активы, предпочли зафиксировать убытки и снести бульдозером былые красоты с бассейнами, фонтами, патио, атриумами и аквариумами.
Подобная стагнация наблюдается во многих европейских странах, не только в Греции, но, например, в Италии, где огромные сток-центры медленно умирают городами призраками и даже интернет-торговля не дает им второго дыхания, они обречены. И это ни в какой-нибудь забытой глуши, например в 100 км от Милана.
Говоря честно, российские торговые центры в большинстве своем — просто коробки. Близнецы с повторяющимся набором товаров и услуг. И они не соответствуют уже требованиям покупателей по самому набору этих товаров и услуг, и по условиям — интерьеры, паркинги, число и качество общепита и пр.
Почему не соответствуют? В России от пятна до реализации проходит 1000 дней. За такое время много чего успевает поменяться. Например, самый очевидный вывод сегодня по пустующим ТК в Москве — это отсутствие, неудобная или небольшая парковка.
При том концентрация неимоверная, по числу метров на душу населения, мы первые в Европе и входим в тройку по миру.
А еще подземные переходы, ларьки и пр. замечательная торговая действительность.
В общем, не сгущая краски, следует ожидать, что посыпятся, посыпятся скоро торговые центры. Надо же еще понимать особенность девелоперского бизнеса — это цепочка, построил один, получил арендный доход, его сразу на кредит для другого. А если срок сдачи задерживается, а если кредит в долларах, а если вакансия выше плановой, а средняя ставка ниже.
Да еще и интернет, в отличие от событий 2008 года, сейчас уже люди вошли во вкус интернет потребления. И многие из них в попытке сохранения уровня качества уже интуитивно или осознанно выбирают алибабу. И с каждым днем все больше, и ожидать, что они станут переключаться на более дорогие покупки того же самого, тем более премиума и выше, что вернутся в ТЦ, когда наступят новые тучные времена… Точно не стоит.
Вообще, наверное, вот только сейчас начинается настоящая конкуренция за посетителя.
За покупателя. За клиенты. Поэтому и выживут либо самые толковые, либо стоящие на бойких местах.
Понятно, что за «Европейский», «Метрополис», «Галерею» опасаться не стоит. А вот всем остальным, и даже «Меге», повод задуматься.

Михаил Горшихин, преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС, исполнительный директор SmartUP Consulting Group

Как правило, ТЦ открываются в 1,2 или 4 кварталах года, что сопряжено с ростом покупательской активности, приходящейся на зимние и соответственно, весенние праздники. По итогам первых 3-х кварталов 2015 г. в Москве было введено 8 торговых центров общей арендной площадью 367 000 кв. м, что сопоставимо с показателем аналогичного периода прошлого года (379 000 кв. м). При этом в IV квартале ожидается ввод 5 объектов с GLA 134 000 кв. м. Таким образом, по итогам года суммарный объем ввода составит 500 000 кв. м, что на 42% меньше уровня 2014 г.( по данным Colliers International)

Причин несколько. 1. Прежде всего это связано с повышенной волатильностью рубля, которая ограничивает возможности планирования бизнеса как ритейлеров, так и девелоперов. 2. Многие девелоперы столкнулись с проблемами финансирования со стороны банков 3. Даже несмотря на высокий уровень строительной готовности многие объекты испытывают серьезные проблемы с заполнением арендаторами, которые или заняли выжидательную позицию по отношению к рынку, или остановили развитие, или ушли с рынка вообще как, например, American Eagle. 4. Уровень покупательской способности населения значительно снизился, что в свою очередь не могло не отразиться на ритейлерах и прежде всего сегмента обуви и одежды. А именно эти сегменты вносили наиболее ощутимый вклад в бюджет арендного потока торговых центров. 5. Начавшаяся в конце 2013 года тенденция оптимизации практически всех ритейлеров продолжается, что не может добавить активности в заполнении площадей торговых центров.

Все это приводит к тому, что собственники торговых центров стали более чем лояльны к арендаторам: арендные каникулы достигают 6 и более месяцев, арендные ставки дисконтируются до 30-40% на достаточно долгие периоды, стали появляться бренды, которые девелоперы ранее неохотно приглашали в качественные проекты, площади сдаются в аренду на краткосрочные периоды.

Такое состояние может продолжаться до конца 2016 года при самом оптимистичном прогнозе, после чего начнется постепенное оздоровление рынка, покупатели плавно адаптируются к новым реалиям, на рынке появятся новые бренды, а те, кто останется закончат процесс реструктуризации и возобновят процесс развития.