«Проблема номер один в октябре — строительство и дольщики. Каждая стройка в Московской области находится под контролем и моим, и министерства. Наша задача — сделать так, чтобы все дома были сданы, несмотря на разного рода сложности. СУ-155 — это проблема номер один, ей мы занимаемся особенно подробно. Дома в Звенигороде, Домодедово, Павшинской пойме, Сергиевом Посаде, мы за ними следим»,— заявил губернатор Андрей Воробьев.

Почему в Подмосковье обострились проблемы со сдачей объектов и дольщиками? Комментируют наши эксперты Максим Логвинов и Тимур Нигматуллин.

Максим Логвинов, генеральный директор АН «Красная горка»

Проблемы «обманутых дольщиков», если мы говорим о СУ-155 в принципе не существует. Дело в том, что подавляющее большинство квартир эта компания продавала по договорам ЖСК, а не долевого строительства по 214-му ФЗ. Поэтому с самого начала необходимо разобраться: те, кто сейчас выходит на митинги и взывает к помощи властей, изначально шли на большой риск, подписывая договор, который им практически ничего не гарантирует. И смею заявить, что значительная часть покупателей сознательно шли на этот риск, так как квартиры у СУ-155 были значительно дешевле, чем у других девелоперов. При этом все прекрасно знали о том, что СУ-155 очень часто срывает сроки, качество строительства, откровенно говоря, не самое лучшее.

Но сейчас повторяется ситуация с теми, кто брал валютную ипотеку: люди сознательно шли на риск ради более низких процентов, а затем просили, нет, — требовали помощи от государства. Но позвольте, никто не навязывал валютную ипотеку, или квартиры от СУ-155. Все банально хотели сэкономить и «обмана» здесь никакого со стороны застройщика не было. Я ни в коей мере не хотел бы «обелять» руководство СУ-155. У него были свои просчеты основной из которых — это бизнес-модель, ориентированная на постоянный рост рынка.

Справедливости ради, необходимо отметить, что у львиной доли других крупных застройщиков модель бизнеса ни чем не отличается от модели СУ-155. И они уже сейчас испытывают серьезные трудности из-за падения продаж, но стараются не афишировать эту информацию. Вернемся к бизнес-модели: это своего рода финансовая пирамида, но в отличие от других пирамид, которые изначально созданы для того, чтобы в один прекрасный момент ее обрушить и скрыться с деньгами, в ситуации с СУ-155 такого умысла не было. Никто не хотел появления «обманутых дольщиков», так как все понимали, чем это может обернуться для компании и ее руководства. Просто девелопер финансировал всю свою текущую деятельность за счет притока все новых покупателей. Как только поток денег начал иссякать, а произошло это весной текущего года, компания сразу же начала испытывать финансовые сложности: нечем было платить рабочим на площадках и не за что приобретать стройматериалы.

Основная ошибка руководства СУ-155, на мой взгляд, заключается в том, что топ-менеджеры компании и лично Михаил Балакин не стали сразу бить в набат, а посчитали, что могут выкарабкаться из сложившейся ситуации самостоятельно. Они начали вести переговоры о продаже части активов, причем официально эту информацию достаточно долго отрицали. Конечно, их можно понять, как только бы они заявили о финансовых проблемах, можно было бы поставить крест на бизнесе. Но это бы и так произошло рано или поздно, так как быстро найти требуемую сумму в условиях кризиса весьма непросто. Банки в долг не дают, а потенциальные покупатели активов требуют очень существенный дисконт. Возможно, Михаил Балакин рассчитывал на помощь государства, так как СУ-155 было включено в список системообразующих предприятий, которые могут рассчитывать на господдержку. Но просто так вливать в компанию бюджетные миллиарды, не имея четкого понимания реального положения дел, не имело никакого смысла.

Поэтому винить власти в том, что они не оказали финансовую поддержку девелоперу, винить также не стоит. Хотя если бы чиновники не пытались договориться полюбовно, а сразу заняли жесткую позицию, вполне возможно, почти полугодового простоя на отдельных объектах СУ-155 удалось бы избежать. Я ничуть не сомневаюсь, что все «обманутые дольщики», или те, кто себя таковыми считают, рано или поздно получат заветные ключи от квартир. Вопрос лишь в том, когда. Это может быть через год-два-три, но государству очевидно не нужна целая армия недовольных «обманутых дольщиков», как и банкротство предприятий, входящих в группу Михаила Балакина, так как они обеспечивают тысячи рабочих мест.

И еще один вопрос остается открытым: будет ли кто-нибудь нести ответственность за сложившуюся ситуацию? Или опять все дыры заткнут бюджетными деньгами? Точно как в ситуации с проблемными банками, у которых отзывают лицензии, а с вкладчиками расплачивается АСВ. Я никогда не поверю, что в том же Центробанке не знают, у каких банков проблемы, пусть даже их отчетность формально и соответствует нормативам. Точно так же и с девелоперами: на рынке все давно уже были в курсе, что у СУ-155 финансовые сложности. Так почему никто не начал решать эти проблемы еще весной, когда ситуация была далека от критической. И что самое главное — потенциальные клиенты не шугались от СУ-155 как черт от ладана. А значит «финансовая пирамида» не получила фатальный удар в свое основание и вполне могла работать дальше. Но проблему запустили и теперь все пытаются ее героически решить.

Я не говорю непосредственно о губернаторе Андрее Воробьеве, который, насколько мне известно, еще весной предпринимал усилия для того, чтобы не допустить развития ситуации с СУ-155 по негативному сценарию. Понятно, что он не мог выделить из бюджета области миллиарды для продолжения строек, так как статьи «помощь СУ-155» в подмосковном бюджете на этот год нет. По неподтвержденным данным, еще весной СУ-155 предлагали передать те объекты, которыми компания не справляется, другим застройщикам, а уже их расходы на окончание строительства подмосковные власти были готовы компенсировать за счет выделения по весьма условным ценам земли под новое строительство.

Но руководство СУ-155 упорно отказывалось идти на конструктивный диалог, тем временем лихорадочно пытаясь избавиться от профильных и непрофильных активов. В итоге мы имеем нынешнюю ситуацию. Не стоит еще забывать и о банках, которые вместо заемных средств сейчас могут получить активы СУ-155. По опыту 2008 года, когда тот же «Сбербанк» получил залоговое имущество, распродать которое не может до сих пор. Поэтому «обманутым дольщикам» необходимо понять, что сложившаяся ситуация не выгодна никому. Нет того подпольного миллиардера, который сбежал с деньгами за границу, вместо того чтобы достраивать дома. Как не было и злого умысла их «кидать» на деньги или квартиры.

А значит совместными усилиями проблема будет решена. Необходимо лишь запастись терпением. Насколько я знаю, приостановленная еще весной стройка в Южном Домодедово вновь запущена, и часть домов первой очереди планируется сдать уже до Нового года.

Тимур Нигматуллин, аналитик ИХ «ФИНАМ»

В последнее время из-за сложной экономической конъюнктуры и дисбаланса спроса и предложения первичный и вторичный рынок жилой недвижимости в РФ в целом и в регионе – в частности находится под давлением. По данным Росстата, в РФ за 1 полугодие объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство» сократился на 7% г/г до 2,23 трлн руб. При этом, из-за особенностей технологических процессов, за период было введено 34,3 млн кв. м. общей площади квартир (445,6 тыс.), что на 15,3% больше г/г. Очевидно, что все 1 полугодие девелоперы ускоренными темпами вводили в эксплуатацию жилье, опасаясь негативного влияния на свою рентабельность роста процентных ставок в экономике. Таким образом, на рынке образовался избыток готового предложения.
В целом по 2015 году я ожидаю околонулевой динамики и на первичном и на вторичном рынке (Недвижимость будет дешеветь в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции). Ряд перегруженных долгами девелоперов будут вынуждены распродавать активы или уйти с рынка.