Игорь Носков,  управляющий партнёр Юридической Корпорации «АМТ»

Наиболее защищенными считаются граждане, приобретшие квартиры в порядке долевого участия, самого распространённого и надежного способа покупки строящегося жилья. На такие сделки распространяется действие ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который хоть и не в полной мере защищает дольщиков от долгостроя, но, тем не менее, предоставляет им определенные гарантии.

Так, если срок сдачи объекта строительства превысил два месяца, то дольщик вправе расторгнуть с застройщиком договор участия в долевом строительстве и вернуть все денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также взыскать проценты за пользование указанными денежными средствами. В досудебном порядке деньги взыскиваются путем направления заказного письма с уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора. В течение 20 дней застройщик обязан вернуть все денежные средства, в том числе проценты. Спор также можно урегулировать в судебном порядке, а также потребовать компенсацию морального вреда и понесенных убытков (тут стоить отметить, что сложившаяся в последнее время судебная практика чаще признает необоснованными иски об убытках, связанных со съемом квартиры). Суды принимают решения в пользу дольщиков, после чего денежные средства взыскивают уже судебные приставы. Хорошо, если на счетах застройщика есть достаточные средства для выплаты, тогда проблему можно считать решенной.

Если же застройщик не может ответить по своим обязательствам, и на счетах отсутствуют денежные средства, судом может быть введена процедура банкротства по заявлению одного из кредиторов, дольщиков или уполномоченным органом. Сама по себе процедура банкротства достаточно сложная и запутанная.

Важной особенностью процедуры банкротства застройщика является возможность предъявить как требования денежного характера, так и требования о передаче жилых помещений — признание права собственности на квартиру, либо на объект незавершенного строительства. В дальнейшем у собственников-дольщиков остается возможность создать жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья для завершения строительства, что наиболее актуально на финальной стадии строительства.

В первую очередь необходимо включить свои требования в реестр кредиторов или реестр о передаче жилых помещений. Для этого в течение 30 суток на стадии наблюдения и 2 месяцев на стадии конкурсного производства (с момента получения дольщиком уведомления об открытии реестра), дольщику необходимо направить заявление с требованиями в арбитражный суд, в котором рассматривается дело о банкротстве должника. Кроме этого необходимо направить копию заявления должнику, арбитражному управляющему, а также другим заинтересованным лицам.

В первую очередь удовлетворяются требования граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору. Закон относит дольщиков к третьей очереди, и сначала выполняются обязательства перед ними, а потом уже перед остальными кредиторами. Если дольщик по каким-либо причинам пропустил срок включения в реестр, то велик риск оказаться в четвертой очереди – общей массе кредиторов.

Тут же стоит упомянуть о еще одной гарантии для дольщика, который надеется получить свое жилье. Так, он может рассчитывать на получение неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки. При этом размер неустойки по условиям договора может быть выше. Это требование можно внести в реестр кредиторов помимо реестра о передаче жилых помещений.

Выше приведен единственный, хоть как-то работающий механизм выхода из ситуации с долгостроем, при условии, что застройщик работал в рамках долевого строительства.

Если между покупателем и застройщиком отношения строились путем вступления в жилищный или жилищно-строительный кооператив, то вернуть свои денежные средства есть шанс только в судебном порядке при условии закрепления в Уставе кооператива соответствующей ответственности. Проблема в том, что в подавляющем большинстве случаев Устав написан в пользу застройщика.

О разнообразных серых и мошеннических схемах по привлечению денежных средств (заключение предварительного договора, векселя, инвестирование и пр.) говорить не приходится, так как в подавляющем большинстве случаев шансы хоть что-нибудь получить призрачно малы – чаще стройка прекращена на начальном этапе, а все денежные средства недобросовестный застройщик уже вывел через фирмы-однодневки и похитил.

Вне зависимости от способа приобретения жилого помещения, рекомендуется подать заявление о включении в реестр граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. Заявление направляется в орган исполнительной власти субъекта РФ (чаще всего это Департамент строительства и архитектуры) с приложением необходимых документов (подробный перечень приведен в Приказе Минрегиона России от 20.09.2013 N 403). В дальнейшем, после включения граждан в указанный реестр, фактически можно говорить о постановке их в очередь на удовлетворение требований о получении жилого помещения в рамках федеральных программ. Во многих регионах принимаются меры поддержки пострадавших участников долевого строительства. Например, предлагая бесплатно земельные участки для реализации других жилищных проектов, местные власти привлекают сторонних инвесторов для достраивания проблемных домов.

В заключение стоит сказать, что не существует четких механизмов, которые бы позволяли добросовестным приобретателям, ставшим жертвой долгостроя, реализовать свои гарантии. Каждый случай индивидуален, и выходить из него нужно отталкиваясь от конкретных обстоятельств